广州将推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房，以扩大保障性租赁住房供给。4月20日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发了《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》(以下简称《通知》)，明确提出《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，可以以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房；不能以宗地或栋为单位的，改建部分应当具有相对独立性。
值得注意的是，改建项目用作保障性租赁住房，不动产权证、土地使用年限、用地性质、建筑高度、建筑层高不变，不补缴土地价款。改建项目用作保障性租赁住房期间，不得分割登记、转让和抵押，不得“以租代售”，不得违规经营。该《通知》自印发之日起实施，有效期5年。
部分非居住建筑不得参与改建
(资料图)
近年来，广州积极缓解住房租赁市场结构性供给不足，加快培育住房租赁市场和建立租购并举的住房制度，在建设用地资源紧缺的情况下，优化各类用房功能结构成为重要之举。广州大力推动非居住存量房屋改建保障性租赁住房，但也有一定条件限制。
该《通知》适用于通知实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房；不能以宗地或栋为单位的，改建部分应当具有相对独立性。
根据《通知》，土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地及位于工业产业区块范围内的非居住建筑，不得改建为保障性租赁住房。
而能够改建的要注意两点：一是利用历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产，以及具有保护价值的老建筑、古民居改建为保障性租赁住房的，应当按照历史文化保护相关规定和程序执行；二是申请纳入市保障性租赁住房项目计划的，应当符合市、区相关发展定位和要求，其中涉及科研、教育用房的，应当优先满足科研、教育需求。
改建建面超5000平方米应完善公共配套
对于非居住存量房屋要改建为保障性租赁住房，《通知》明确了权属清晰、性质不变、结构安全、消防安全、环保卫生、完善配套、认定标准等工作原则。
改建项目须权属清晰、无争议，不存在查封、冻结等限制情形。若存在抵押等其他权利负担的，应当解除权利负担或者取得该权利人的书面同意。改建项目用作保障性租赁住房后，不动产权证、土地使用年限、用地性质、建筑高度、建筑层高不变，不补缴土地价款。
申请人应按照法律、法规规定合法使用房屋，严禁未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位设计，擅自变动建筑主体和承重结构。房屋使用中，因拆改房屋、改变使用功能、增加使用荷载等因素危及房屋建筑结构安全的，应及时消除隐患并开展房屋使用安全鉴定，保障房屋使用安全。
与此同时，消防安全也尤需重视。《通知》要求，改建项目设计和施工的技术标准原则上不低于相应建筑设计规范的标准与要求。改建住宅型保障性租赁住房应执行住宅类建筑设计规范及防火规范相关标准；改建宿舍型保障性租赁住房应执行宿舍类或旅馆类建筑设计规范及防火规范相关标准。日常消防管理应当符合本市相关要求。国家、省以及市对改建项目设计和施工的技术标准另有规定的，按照相关规定执行。
改建后，保障性租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，符合环保、卫生、水务部门的专业要求。同时要完善配套，项目的改建建筑面积在5000平方米以上(不含5000平方米)的，应当按照改建建筑面积6%集中设置公共服务设施用房或者项目自有公共活动区。
值得一提的是，公共服务设施用房或者项目自有公共活动区宜设置在首层，产权不变。公共服务设施用房优先由房屋所在街道办事处、镇人民政府统筹使用；明确无需统筹使用的，作为项目自有公共活动区使用。
此外，改建项目的面积标准、租金标准、对象标准、规模标准、建设标准、运营期限等应当符合《广州市保障性租赁住房项目认定办法》(穗建规字〔2022〕9号)的规定。
涉及相关情形将撤销项目认定书
《通知》对改建项目的申报流程进行了阐述，包括提出申请、联合会审、审查认定、认定效用、施工许可、房源入库，以及项目推出、项目续期等环节，并明确了部门的审批流程和职责分工。
此次对改建项目申报采取联合会审的方式，具体由区住房城乡建设部门结合改建项目的实际情况，组织规划和自然资源、教育、文物、水务、消防救援、生态环境、卫生健康、项目所在地的镇人民政府或街道办事处等相关单位对改建项目进行联合会审，联合会审通过后，报区人民政府审核。
“本条主要为精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。”广州市规资部门表示。
改建项目经区人民政府审核通过后，由区住房城乡建设部门核发项目认定书。申请人凭项目认定书依法办理相关审批手续，并按照规定享受土地、税费、民用水电气价格等优惠政策，并且凭项目认定书将改建项目的保障性租赁住房房源录入广州市保障性租赁住房管理服务平台。
保障性租赁住房项目认定书有效期届满，申请人可以在期满三个月前向区住房城乡建设部门申请注销项目认定书。而在项目认定书有效期届满三个月前，申请人申请继续作为保障性租赁住房项目使用的，区住房城乡建设部门可以简化认定程序，办理续期手续。
若存在保障性租赁住房项目有下列情形之一的，区住房城乡建设部门撤销项目认定书：一是存在提供虚假资料、分割登记、分割转让、分割抵押、“以租代售”等违法违规行为的；二是对于实施过程中出现申报承诺不一致的行为，申请人拒绝整改或限期整改后仍不一致的；三是运营期限未达到规定年限，因破产清算、征收拆迁等其他原因确需退出的；四是国家、省、市有关政策发生调整变化需要退出的。
严格查处“以租代售”等违规行为
加强监督管理也是保障改建项目良好运营的重要方面。《通知》要求，各区住房城乡建设部门应当会同项目所在地的镇人民政府、街道办事处加强对改建项目的建设、出租、运营等监管，建立日常巡查检查机制，不定期开展检查，对违反广州市保障性租赁住房有关规定的依法依规予以查处。
改建项目用作保障性租赁住房期间，不得分割登记、转让和抵押，不得“以租代售”，不得违规经营，并按照广州市保障性租赁住房管理相关规定进行管理。
同样值得注意的是，《通知》规定，改建项目使用期间，因征收拆迁或者城市更新改造等需拆除的，按照改建前合法的房屋使用功能和建筑面积予以补偿，此项要求应在保障性租赁住房项目认定书进行约定。
改建项目认定书经注销或撤销后，项目应按期退出，并恢复原规划用途，不得继续作为保障性租赁住房经营。
申请人存在提供虚假资料、分割登记、分割转让、分割抵押、“以租代售”等违法违规行为的，由区住房城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，撤销项目认定书。改建项目涉及违法建设、违规经营等其他违法行为的，由相关执法机关依法处理。
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采写：南都记者莫郅骅
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